现在物业里存在很多烂事。业主欠费、破坏公序良俗，物业不作为、侵权，都是问题。很多事情不能单靠公德心，私有产权也不是绝对的。比如说，有人因为反对装电梯，养了200只猫进行极端报复，造成严重的公共卫生问题，但邻里和街道都拿他没办法，派出所也不好管，这算违反哪一条法律呢？

https://www.guancha.cn/politics/2026_04_18_814074.shtml

关键在于业主和物业都缺乏权利和义务的边界。

需要有一个《物业法》，规定：

1、对于所有超过一个业主、具有明确物理边界的建筑物单体或者建筑群构成的小区，都需要成立业主委员会，代表全体业主。

2、业主委员会有权召集业主大会和通过具有强制执行力的小区行为准则，比如噪声、内外改建、宠物饲养、公共空间使用、留宿和民宿规定等等。准则需要业主大会2/3到场多数批准才能修改。超过15%业主要求召开业主大会时，业委会不得拒绝，并纳入相应议题。大会决议需要有50%以上业主到场才有效，在一定的确认手续后，容许缺席和委托投票。

3、在新建小区，入住业主不满法定人数1/3时，由开发商代行业委会职责；入住业主在1/3到2/3之间时，必须成立业委会，由开发商和业委会协商共管、共同担责；入住业主超过2/3后，业委会全权管理。

4、业主委员会是小区的最高权力体，有权决定自行管理物业，还是聘请第三方管理物业。

5、业委会不仅有权雇佣、解雇物业，也对物业的管理不善负责。换句话说，如果因为公共卫生、市容、治安问题而受到市政处罚，最终责任在业委会，而不是物业。业委会是主人，物业只是管家。

6、小区产权属于全体业主，物业只是雇佣来的管家。物业的服务项目和水平、物业收取费用标准由业委会与物业的协议规定，物业提出年度预算（包括日常预算和预期中的非例行大修），还有通胀和服务水平调整，业委会审核批准后，以此为准收物业费。业委会有义务定期检查预算执行情况和向全体业主报告。小区的停车费、广告费全部归业主委员会支配，物业只能收取业委会支付的管理费。花架、建筑小品等附加物的建造开支和产权都归业委会。突发性的维修项目开支由物业上报业委会，业委会批准并拨款（通过向业主征收额外的临时性物业费）才可执行。业委会可能需要召开特别业主大会对开支很大的突发项目进行审批。对于外墙维修、电梯更换之类特别大的开支项目，业委会有权委托物业代为执行，也可以直接外包给第三方。

7、所有业主都有成为业委会成员的资格，业委会由所有业主定期选举产生，所有业主有义务遵循业委会决定，恶意抗拒者，业委会有权召集业主大会表决，规定违规业主限期整改，逾期不改者规定限期出售小区内财产、搬离小区，拒不服从者业委会有权申请法院强制拍卖，拍卖所得在扣除法律费用后归原业主。

8、现有小区没有业委会的，规定合规期，过渡期自己协商解决，到期必须按照新法执行。拒不执行的对全体业主按照房地产价值分摊处罚。

9、现有小区有过半业主同意成立业委会和制定相应章程的话，拒绝同意的业主也必须接受业委会的强制管辖权，继续拒绝与第7条同等处理。

10、物业法针对物业，不针对住户，有没有人住无关紧要；用不用到物业服务是业主的选择，也无关紧要。

现在关于权利和义务是一笔糊涂账，都在“跟着感觉走”。还有人认为“物业不是我请来的，谁请来的谁交物业费”。出台《物业法》后，业委会、物业、恶意业主的问题就有法可依了。购房而成为业主，拆迁分房而成为业主，还有其他方式成为业主，都有同样的权力和义务。

物业公司的好处是对业务熟悉，有现成的关系网，随时可以叫到人。较大的物业公司可在多处管辖之下的物业之间分摊团队费用。这样的事务性、例行性服务的主要壁垒在于物业公司和一般业主中间的信息不对称，用AI代替是很可能的，所以业委会自管可能越来越现实。但业委会是有偿服务还是无偿服务，这就看小区业主自己协商决定了，《物业法》不需要明确规定。

物业管理是刚需，小区没人管是不行的。呼吁居委会管起物业没用。该自己管的事情，还是得自己管。物业公司规定按照公用事业的“成本+固定利润”模式，还是按照市场竞争模式，这个也可以斟酌决定，不必一刀切，甚至可以成为业委会与物业公司之间的谈判内容。